本文摘要：对杠杆的普遍用于，是地产业经营与发展的联合特征。

对杠杆的普遍用于，是地产业经营与发展的联合特征。过去十多年来我国地产业对杠杆的过度利用，在推展地产业兴旺发展的同时，也祸根了我国宏观经济金融运营的极大风险隐患。

预示着金融市场资金价值重返，今年我国地产业去杠杆或将拉开序幕，并步入周期运营拐点。当前我国房地产业杠杆率稳定增长态势。2013年1至11月，全国房地产开发企业做到资金与自筹资金的比例为2.56，较上年同期提升了0.13。

在我国现行房地产开发与销售制度环境下，我国房地产业杠杆率主要展现出在以下四个环节：一是土地储备贷款环节。一般来说，土地储备贷款条件比照项目融资，自有资金比例须要超过30%。

二是土地出让环节首次缴款比例规定。按照有关规定，土地出让合约誓约的分期交纳全部土地出让价款的期限应以不得多达1年，而首次交纳比例不得高于全部土地出让价款的50%。在实践中，由房地产开发贷款接续政府土地储备中心的土地储备贷款，可更进一步减小杠杆率水平。

三是土地增值税清缴环节。现行土地增值税暂行条例实施细则规定，由于牵涉到成本确认或其他原因，而无法据以计算出来土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理承销后再行展开整肃，多退少补。实践中，房地产开发企业往往较长时间保有尾盘，推迟项目完工整肃进程，将预提的土地增值税用作新项目研发建设。

四是房地产开发与销售环节。在信贷领域反映为房地产开发企业融资和个人住房按揭贷款。在影子银行领域主要体现为房地产开发项目的非信贷融资。

综合来看，经过四个环节杠杆率的普遍用于和积累，实质上房地产开发企业总体杠杆率要相比之下高达其资产负债表所表明的财务杠杆率水平。金融市场资金价值理性重返，或将启动时地产业去杠杆进程。

随着货币供应量快速增长上升，社会融资规模和信贷快速增长渐趋理性，金融市场资金价值也向理性重返，货币市场利率运营中枢有所下沉。尤其是我国利率市场化进程减缓，金融机构资金来源成本将有所下降，将在一定程度上提升房地产开发企业融资成本。

不仅如此，预示着影子银行监管升级，影子银行体系向房地产领域的器官移植功能将不会弱化，将不会显著减小房地产开发企业资金链条风险。事实上，金融机构早已对房地产金融风险有所警告，未来房地产开发企业的信贷管理制度门槛将不会提升。而去年下半年以来全国性的个人房贷停止现象在今年年初也没获得实质性减轻。

还有，在社会媒体普遍争辩后，预计土地增值税等房地产税收制度也将减缓完备。这些情况指出，今年房地产领域整体融资环境远逊去年，资金阀门也较去年有所放宽，或将启动时地产业去杠杆的进程。当然，地产业特杠杆也有现实意义，它是近年来我国城市基本居住于面貌再次发生翻天覆地变化的最重要原因，应当不予认同。

但应当高度警觉地产业总体杠杆率过慢下降，减小宏观经济金融运营风险。因此，必须采行综合财税金融措施，减少资金面约束，促成房地产开发企业自律膨胀杠杆率，减缓项目销售进程，防止杠杆率下降演变新一轮的地产盛宴，留给的是危机四伏的实体经济。

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