本文摘要：近两年来，全国各大都会的楼市火了，小区多了，一同多起来的另有小区物业服务收费纠纷。

近两年来，全国各大都会的楼市火了，小区多了，一同多起来的另有小区物业服务收费纠纷。小区物业收费尺度和方式谁说了算？政府在小区物业治理中到底该饰演怎样的角色？这似乎在行业中形成了一种困惑。作为物业服务从业人员中的一员，笔者认为，物业治理费收费纠纷之所以这么多，主要是由以下几方面原因引起的：物业公司的服务质量存在瑕疵。

如果服务质量好，物业费哪怕贵一点，业主们也不会有意见。笔者曾在多个住宅小区服务过，其中服务广州市郊的白昼鹅花园时，该小区的物业服务费是1.0元/平方米，相当一部门业主还提出要增加物业费，业主们说：“你们的服务完全不止值这点钱，至少每平方米还应加三毛钱。至于厥后笔者调到香格里拉花园担任物业司理时，那更有意思——该小区物业服务费价钱从1.2元/平方米到4.0元/平方米之间共有九种（屋子是分期开发的，业主收楼时间差别签订的物业服务费就差别），而屋子只有三种类型：多层公寓、高层公寓和别墅，但没有一家业主对此提出异议。

为什么呢？因为服务质量是有保证的，不少业主就是冲着物业服务质量去买屋子，所以无论是交1.2元/平方米还是交4.0元/平方米的业主对自己需要负担的缴费尺度都没有意见。业主的经济蒙受能力有限。如前所述，白昼鹅花园只管有不少业主主动提出要增加收费，但思量到此小区大部门业主是工薪阶级，最后治理公司并没有提高价钱；而香格里拉花园的业主主要是珠江三角洲私营企业老板、外籍人士和政府县处级以上干部，他们出得起高价物业费，4.0元/平方米能蒙受，如换成白昼鹅花园的业主只怕早就闹翻了天，拒交物业费成普遍现象。

物业治理费收费主体错位。在实际操作中，绝大部门小区的物业治理费由物业服务公司来收取，这样做是名不正、言不顺！相比力前面两个原因，真正问题就泛起在收费主体错位，这是物业治理费纠纷的最主要原因，其理由如下：1、物业治理费与物业服务费是两个观点。物业治理费，顾名思义就是业主在自治自律举行物业治理时发生的用度，它详细包罗：第一，业主筹备、建立、召开业主大会的用度；第二，选举发生业主委员会的用度；第三，业主委员会成员的人为、业委会日常运作的办公、水电用度；第四，支付给物业公司或其他专业公司的服务用度；第五，其他用度，如审计用度、公关用度等等。

而物业服务费仅仅是物业公司凭据物业服务条约的约定，对物业区域内的修建物及其隶属设施设备和相关园地举行维修、养护、治理，维护物业区域内的情况卫生和秩序的运动而发生的用度，以及物业公司应得的利润部门。也就是说物业服务费仅仅是物业治理费中的第四项内容，因此物业治理费的外延与内在均大于物业服务费。2、物业治理费收取主体应该是业主委员会。

物业治理权是业主的权利，它派生于业主对衡宇所有权（也就是修建物区分所有权），与物权法中表述的成员治理权是一个意思。既然业主对所居住的小区拥有物业治理权，相对应地，就必须负担支付物业治理费的义务，而且这个义务是业主应当主动付诸行动的义务。

众所周知，物业治理是业主们自治自律的运动，详细体现为筹备、建立和召开业主大会，选举发生业主委员会，决议是否聘请物业公司服务还是自我服务、或是分包给某方面的专业公司提供服务，并委托业主委员会举行监视治理等等运动。业主委员会作为业主自治组织的常设性机构，卖力小区的日常物业治理全部事情，天经地义地应当是物业治理费的收取主体。纵然业主委员会因自身条件不足（如没有专职财政人员、银行帐户等等）而将收取、治理物业治理费的事情委托给物业公司，这并不能将收取和治理物业治理费的职责推脱洁净，在物业公司收取不到时，业主委员会应当负担收费不足的责任。

包干制收费方式造成毛病。物业公司在承接住宅小区的物业服务时，一般有两种获得酬劳的方式：一种是包干制，即不管小区的用度开支是几多，物业公司只按物业服务条约上的约定收费尺度收费，亏损自担，盈余自得，不关业主和业主委员会的事；另一种是酬金制，即物业公司只获取牢固比例的酬劳，一般是小区物业治理费应缴全额的百分之五至百分之二十，其余的物业治理用度作业主大会的运动开支、业主委员会的运作用度以及物业公司用于提供物业服务的各项开支，如有节余归全体业主所有，如有不足则由全体业主补齐差额。

现在，大部门物业公司承接住宅小区时接纳的是包干制，而业主对用度收取后用处不清楚或认为物业公司宣布的财政报表弄虚作假，业主有意见而拒交治理费就不奇怪了。如果都接纳酬金制，定时宣布物业费的开支情况，并请审计机关举行审计，让业主明显白白地交费和消费，纠纷自然就会少得多。业主不能明白物业公司谋划的难题。

不少业主认为他们在物业公司和开发商眼前是弱势群体，殊不知物业公司和开发商在水、电、气等垄断企业及政府机关眼前也是弱势群体。好比，根据《物业治理条例》第四十五条划定：“物业治理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单元应当向最终用户收取有关用度”。

笔者在物业服务行业事情时履历了广东、浙江、湖北等三省，没有一个地方的水、电等企业严格照此执行，而是在开发阶段就和开发商签订条约约定，小区的入住率必须到达几多百分比才接手（比率一般在70%到80%，许多小区三、五年都达不到这么高的入住率），如开发商差别意那就别想小区竣工验收过关。最后造成的效果是物业公司在进驻初期不得不负担水电的抄表、水电费的收缴事情以及水电的损耗，既增加了人员开支，又负担了不应负担的亏损，真是“哑巴吃黄连，有苦说不出”！另外，物业服务人员在事情中经常受气、人为普遍低等原因造成物业公司人员不稳定，致使物业公司成本居高不下，而业主们往往是。

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